Ce cours est un ensemble de questions que la plupart des gens se posent au sujet du droit foncier au quotidien. Nous espérons par-là vous donner une réponse la plus exacte à votre problème de terrain.
Qui garantit la jouissance paisible du terrain dont on est propriétaire?
D'après les termes de l'art. 1 ord. 74/1 du 06/07/74 fixant régime foncier, l'Etat garantit toute personne physique ou morale possédant un terrain en étant propriétaire le droit d'en jouir et d'en disposer librement.
Quel type de terrain doit-il d'immatriculer ?
D'après les termes de l'art. 11 de la loi n° 2005/481 du 16/12/05, le terrain à immatriculer ne doit pas être libre et non exploité. Ce qui signifie que le terrain doit avoir au moins soit les traces d'une construction, soit comporter les clôtures prouvant son exploitation.
Est-il possible de nos jours d'obtenir un titre foncier dans un bref délai ?
La loi n° 2005/481 du 16/12/05, a considérablement simplifié la procédure ion du titre foncier (TF), a enseigné qu'au bout d'une moitié d’année on peut être détenteur d'un T.F.
Que faire si je souhaite acheter un terrain ?
Pour acheter un terrain l'acte de vente doit se faire chez le notaire si possible le paiement aussi, selon l’art. 8 de la loi 74, les actes constitutifs translatifs ou instinctifs des droits réels immobiliers doivent à peine de nullité être établis en la forme notariée.
Quels sorts réserve-t-on aux actes dressés devant les chefs de district, sous-préfet, chef de village ?
Il s’agit là du commencement de preuve, c’est une sorte de dot, et le vrai mariage (vente) c'est devant le conservateur foncier.
Que dois-je faire pour obtenir un titre foncier ?
Je dois constituer un dossier en bonne et due forme.
Quels sont les éléments du dossier que je dois fournir?
D'après l'art. 11(1) de la loi 2005, toute personne habileté à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du domaine national doit fournir un dossier comprenant :
Si j'ai plusieurs parcelles à immatriculer, une seule demande pourra-t-elle être valable ?
D'après l'art. 42 de la loi 2005, la demande signée ne doit viser qu'un immeuble composé d'une seule parcelle. Si une route ou une rivière traverse le terrain, celui qui fait l'objet d'autant de demandes qu'il y a de parcelles distinctes.
L'administrateur des biens d'une succession peut-il obtenir en son nom des titres fonciers ?
D'après la loi n° 76/165 du 27/04/1976, l'administrateur des biens d'une succession ne peut obtenir en son nom des titres fonciers.
Qui est habileté à faire des constats ?
La commission consultative compétente pour établir les constats d'occupation ou d'exploitation des dépendances du domaine nationale de 1ère catégorie en vue de l'obtention du titre foncier (loi 1974).
Quand intervient le bornage ?
Lorsque l'occupation ou l'exploitation est effective, la commission consultative fait immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains
N.B. : Les frais de bornage sont à la charge du requérant art.13 loi de 2005/481
- A l'issu du bornage un procès-verbal et le plan sont dressés par le géomètre.
Un seul géomètre peut-il borné un terrain ?
A peine de nullité, aucun géomètre ne peut effectuer seul un bornage art. 8.
Les cas d'opposition d'immatriculation
Quels sont les délais pour faire opposition ?
Conformément à l’art. 16 de la loi 2005/481, toute personne victime d'une atteinte en partie ou en toute totalité d'un droit réel immobilier (terrain) est tenu de faire opposition à son immatriculation, du jour du dépôt de la demande d'immatriculation du dit terrain, jusqu'à l'expiration d'un délai de 30 jours à compter de la publication du bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de la clôture du bornage. Toute personne peut intervenir soit pour faire opposition et uniquement sur l'auteur.
Exemple : Un locataire qui vend la maison de son bailleur, ou un vendeur qui inclut une parcelle du terrain de son voisin dans le sien etc...
A qui doit-on adresser les oppositions ?
Avant la commission consultative, elles doivent être adressées au chef de district ou au sous-préfet du lieu de l'immeuble. Et les oppositions ultérieures doivent être adressées au conservateur foncier.
Que se passe-t-il s'il y a opposition ?
Selon l'art. 18 le conservateur notifie au requérant à domicile élu toutes les mentions inscrites au registre d'opposition.
Combien de temps le requérant dispose-t-il pour réagir ?
Le requérant dispose d'un délai de 30 jours à compter de la notification pour réagir.
Que se passe-t-il si le terrain vendu a un titre foncier ?
Selon l'art. 23 de la loi 2005, le notaire ayant établi l'acte de vente adresse au conservateur foncier du lieu de situation de l'immeuble un dossier comprenant :
* Une demande timbrée indiquant les noms et prénoms, la filiation, le domicile, le régime matrimonial et la nationalité de l'acquéreur ou du cessionnaire, un plan de l'immeuble dûment visé par le chef de service du cadastre du lieu de situation de l'immeuble. L'acte notarié établi dans le respect de la loi 74.
* La copie du titre foncier initial produit par le vendeur ou le cédant.
Comment doit se présenter le titre foncier ?
Chaque cas d’immatriculation donne établissement par le conservateur foncier d'un titre foncier comportant obligatoirement :
Que se passe-t-il si le titre foncier comporte des erreurs ou omissions ?
Lorsque les omissions ou erreurs ont été commises dans le titre de propriété ou dans les inscriptions. Les parties intéressées peuvent demander la rectification. Le conservateur peut en outre rectifier d'office. Toutefois la rectification est autorisée par décret du premier ministre si telle porte atteinte au droit des tiers art. 39 de la loi 2005.
Peut-on avoir le duplicata ?
Le conservateur peut délivrer à toute personne intéressée un certificat établissant la conformité du duplicata d’un titre foncier ou des seules mentions désignées dans la République, soit un certificat y attestant qu’il n’existe aucune inscription sur le titre art. 41 de la loi 2005
Peut-on annuler un titre foncier ?
La nullité est l'ordre public lorsque son établissement viole la loi et le ministre des domaines et affaires foncières s'en charge du retrait
Quels sont les caractères d'un titre foncier ?
Il est inattaquable, intangible et définitif.
Cas où le terrain appartient à plusieurs personnes ?
Si le terrain est un bien indivis, c'est-à-dire appartenant à plusieurs propriétaires, et que l'un veut l'immatriculer en son seul nom, les autres sont en droit d'apporter par voie de requête timbrée, une demande d'inscription. C’est à-dire : réclamer l'inscription de leurs noms, en tant que copropriétaire du terrain intéressé.
La vente de terrain est dite illicite lorsqu'elle ne respecte pas la réglementation en vigueur. Par exemple, cessions de location de terrains urbains ou ruraux non titrés au nom du bailleur ou du vendeur. Par ailleurs, il faut ajouter qu’en matière foncière, lorsque le terrain est titré toute vente doit se faire en forme notariée, c'est-à-dire devant un notaire. Par conséquent toute opération de vente faite en dehors du notaire est nulle et de nul effet.
Il s'agit ici des personnes pouvant rapporter une décision exécutoire.
Parmi elles on cite :
Pour ce qui est du recours dans les litiges fonciers, deux voies sont envisageables :
La voie administrative et judiciaire.
a) La voie administrative, elle est représentée par la commission consultative, dirigée par le sous-préfet du département du lieu de la situation de l’immeuble. Il précise que la commission consultative est beaucoup plus compétente lorsque le litige porte sur une opposition au tirage du terrain ou sur toute revendication ou contestation relative à la propriété immobilière.
N.B. : Le litige peut également provenir d'une opposition, d'une demande de transcription.
b) La voie judiciaire, en dehors des litiges relevant de la compétence de la commission consultative; le recours judiciaire est envisageable pour tous les autres cas : ord. 80/22 et le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble.
En principe, toute personne occupant ou exploitant sans droit ni autorisation un terrain appartenant à autrui s'expose à la fois aux sanctions pénales et civiles.
1 - Les sanctions pénales : la loi prévoit une peine d'emprisonnement allant de 02 mois à 03 trois ans et une amende de 200 000 F CFA ou l'une de ces deux peines seulement. Pour ce qui est des autres occupants de mauvaise foi, la loi prévoit une sanction à deux volets.
2 - Les sanctions civiles : pour ce qui est des sanctions civiles le degré de sanction varie selon que l'occupant est de mauvaise foi ou pas art. 555 du code civil.
3 - Les sanctions contre les atteintes aux domaines de l’État : lorsque l'occupation illégale concerne l'un des domaines, publics ou privés de l’État, la loi prévoit en plus des sanctions prévues aux alinéas 2 et 3, la démolition pour le Préfet, de toutes réalisations effectuées, ceux-ci après une mise en demeure restée en effet pendant 30 jours.
Les conditions de nullité
- Lorsqu'un même et seul terrain dispose de plusieurs titre fonciers, ils sont tous déclarés nuls. En conséquence, une nouvelle procédure est alors engagée au profit du légitime propriétaire.
- Lorsque le titre foncier est arbitrairement établi sans procédure légale.
- Lorsque le titre foncier est établi en totalité ou en partie sur une dépendance du domaine public ou privée de l’État, d'une collectivité publique, d'un organisme public contre la loi.
a) Le domaine public de l’État, il concerne les biens meubles et immeubles affectés à l'usage ou au service public (place public ... etc).
N.B. : Le domaine public est divisé en deux : le domaine public naturel et le domaine public artificiel.
* Le domaine public naturel : ce sont, les mers, les fleuves, les terres, de l'art. 2 ord. N° 74/2 du 06 Juillet 1974 fixant régime domanial.
* Le domaine public artificiel : c'est le domaine public aménagé par l'homme ou l’État, notamment (les autoroutes et une emprise de 100m de part et d'autre de l'axe de la chaussée, les pistes, ports, monuments et édifices publics, concessions de chefferies traditionnelles).
b) Le domaine privé de l’État : ce sont des parcelles de terrains supportant des édifices public, biens acquis à titre gratuit ou onéreux, immeubles dévolus à l’État suite à des expropriations pour cause d’utilité publique, prélèvement sur le domaine national.
L'immatriculation d’un terrain
Qui garantit la jouissance paisible du terrain dont on est propriétaire?
D'après les termes de l'art. 1 ord. 74/1 du 06/07/74 fixant régime foncier, l'Etat garantit toute personne physique ou morale possédant un terrain en étant propriétaire le droit d'en jouir et d'en disposer librement.
Quel type de terrain doit-il d'immatriculer ?
D'après les termes de l'art. 11 de la loi n° 2005/481 du 16/12/05, le terrain à immatriculer ne doit pas être libre et non exploité. Ce qui signifie que le terrain doit avoir au moins soit les traces d'une construction, soit comporter les clôtures prouvant son exploitation.
Est-il possible de nos jours d'obtenir un titre foncier dans un bref délai ?
La loi n° 2005/481 du 16/12/05, a considérablement simplifié la procédure ion du titre foncier (TF), a enseigné qu'au bout d'une moitié d’année on peut être détenteur d'un T.F.
Que faire si je souhaite acheter un terrain ?
Pour acheter un terrain l'acte de vente doit se faire chez le notaire si possible le paiement aussi, selon l’art. 8 de la loi 74, les actes constitutifs translatifs ou instinctifs des droits réels immobiliers doivent à peine de nullité être établis en la forme notariée.
Quels sorts réserve-t-on aux actes dressés devant les chefs de district, sous-préfet, chef de village ?
Il s’agit là du commencement de preuve, c’est une sorte de dot, et le vrai mariage (vente) c'est devant le conservateur foncier.
Que dois-je faire pour obtenir un titre foncier ?
Je dois constituer un dossier en bonne et due forme.
Quels sont les éléments du dossier que je dois fournir?
D'après l'art. 11(1) de la loi 2005, toute personne habileté à solliciter l'obtention d'un titre foncier sur une dépendance du domaine national doit fournir un dossier comprenant :
- a) Une amende en 04 exemplaire dont l'original est timbré indiquant les noms et prénoms de l’intéressé, la filiation, son domicile, sa profession, son régime matrimonial, sa nationalité, le nom sous lequel l'immeuble (le terrain) doit être immatriculé.
- b) La description de l'immeuble, sa situation, sa superficie, sa nature de son occupation ou de son exploitation, l'estimation de sa valeur, les charges qui le grèvent (l'hypothèque ou sujet à un litige).
Si j'ai plusieurs parcelles à immatriculer, une seule demande pourra-t-elle être valable ?
D'après l'art. 42 de la loi 2005, la demande signée ne doit viser qu'un immeuble composé d'une seule parcelle. Si une route ou une rivière traverse le terrain, celui qui fait l'objet d'autant de demandes qu'il y a de parcelles distinctes.
L'administrateur des biens d'une succession peut-il obtenir en son nom des titres fonciers ?
D'après la loi n° 76/165 du 27/04/1976, l'administrateur des biens d'une succession ne peut obtenir en son nom des titres fonciers.
Qui est habileté à faire des constats ?
La commission consultative compétente pour établir les constats d'occupation ou d'exploitation des dépendances du domaine nationale de 1ère catégorie en vue de l'obtention du titre foncier (loi 1974).
Quand intervient le bornage ?
Lorsque l'occupation ou l'exploitation est effective, la commission consultative fait immédiatement procéder au bornage de l'immeuble par un géomètre assermenté du cadastre, en présence des riverains
N.B. : Les frais de bornage sont à la charge du requérant art.13 loi de 2005/481
- A l'issu du bornage un procès-verbal et le plan sont dressés par le géomètre.
Un seul géomètre peut-il borné un terrain ?
A peine de nullité, aucun géomètre ne peut effectuer seul un bornage art. 8.
Les cas d'opposition d'immatriculation
Quels sont les délais pour faire opposition ?
Conformément à l’art. 16 de la loi 2005/481, toute personne victime d'une atteinte en partie ou en toute totalité d'un droit réel immobilier (terrain) est tenu de faire opposition à son immatriculation, du jour du dépôt de la demande d'immatriculation du dit terrain, jusqu'à l'expiration d'un délai de 30 jours à compter de la publication du bulletin des avis domaniaux et fonciers de l'avis de la clôture du bornage. Toute personne peut intervenir soit pour faire opposition et uniquement sur l'auteur.
Exemple : Un locataire qui vend la maison de son bailleur, ou un vendeur qui inclut une parcelle du terrain de son voisin dans le sien etc...
A qui doit-on adresser les oppositions ?
Avant la commission consultative, elles doivent être adressées au chef de district ou au sous-préfet du lieu de l'immeuble. Et les oppositions ultérieures doivent être adressées au conservateur foncier.
Que se passe-t-il s'il y a opposition ?
Selon l'art. 18 le conservateur notifie au requérant à domicile élu toutes les mentions inscrites au registre d'opposition.
Combien de temps le requérant dispose-t-il pour réagir ?
Le requérant dispose d'un délai de 30 jours à compter de la notification pour réagir.
Que se passe-t-il si le terrain vendu a un titre foncier ?
Selon l'art. 23 de la loi 2005, le notaire ayant établi l'acte de vente adresse au conservateur foncier du lieu de situation de l'immeuble un dossier comprenant :
* Une demande timbrée indiquant les noms et prénoms, la filiation, le domicile, le régime matrimonial et la nationalité de l'acquéreur ou du cessionnaire, un plan de l'immeuble dûment visé par le chef de service du cadastre du lieu de situation de l'immeuble. L'acte notarié établi dans le respect de la loi 74.
* La copie du titre foncier initial produit par le vendeur ou le cédant.
Comment doit se présenter le titre foncier ?
Chaque cas d’immatriculation donne établissement par le conservateur foncier d'un titre foncier comportant obligatoirement :
- La description de l'immeuble avec l'indication de sa consistance, sa contenance, sa situation, ses limites, ses tenants et aboutissants.
- L'indication de l'état civil du propriétaire.
- Un numéro d’ordre et un nom particulier.
- Le plan de l'immeuble dument signé par un géomètre du cadastre assermenté et visé par le chef de service départemental du cadastre du lieu de situation de l'immeuble art. 35 loi 2005.
Que se passe-t-il si le titre foncier comporte des erreurs ou omissions ?
Lorsque les omissions ou erreurs ont été commises dans le titre de propriété ou dans les inscriptions. Les parties intéressées peuvent demander la rectification. Le conservateur peut en outre rectifier d'office. Toutefois la rectification est autorisée par décret du premier ministre si telle porte atteinte au droit des tiers art. 39 de la loi 2005.
Peut-on avoir le duplicata ?
Le conservateur peut délivrer à toute personne intéressée un certificat établissant la conformité du duplicata d’un titre foncier ou des seules mentions désignées dans la République, soit un certificat y attestant qu’il n’existe aucune inscription sur le titre art. 41 de la loi 2005
Peut-on annuler un titre foncier ?
La nullité est l'ordre public lorsque son établissement viole la loi et le ministre des domaines et affaires foncières s'en charge du retrait
Quels sont les caractères d'un titre foncier ?
Il est inattaquable, intangible et définitif.
Cas où le terrain appartient à plusieurs personnes ?
Si le terrain est un bien indivis, c'est-à-dire appartenant à plusieurs propriétaires, et que l'un veut l'immatriculer en son seul nom, les autres sont en droit d'apporter par voie de requête timbrée, une demande d'inscription. C’est à-dire : réclamer l'inscription de leurs noms, en tant que copropriétaire du terrain intéressé.
I - La vente illicite des terrains
La vente de terrain est dite illicite lorsqu'elle ne respecte pas la réglementation en vigueur. Par exemple, cessions de location de terrains urbains ou ruraux non titrés au nom du bailleur ou du vendeur. Par ailleurs, il faut ajouter qu’en matière foncière, lorsque le terrain est titré toute vente doit se faire en forme notariée, c'est-à-dire devant un notaire. Par conséquent toute opération de vente faite en dehors du notaire est nulle et de nul effet.
II - Les autorités compétentes en matière de litige foncier
Il s'agit ici des personnes pouvant rapporter une décision exécutoire.
Parmi elles on cite :
- a) La commission consultative, présidée par le sous-préfet. Il faut préciser que cette commission est compétente dans les litiges concernant les terrains non titrés.
- b) Le juge administratif, il est compétent pour les terrains titrés.
- c) Le judiciaire, il est aussi compétent pour les cas de ventes illicites ou d’exploitation illégale.
III - Les voies de recours
Pour ce qui est du recours dans les litiges fonciers, deux voies sont envisageables :
La voie administrative et judiciaire.
a) La voie administrative, elle est représentée par la commission consultative, dirigée par le sous-préfet du département du lieu de la situation de l’immeuble. Il précise que la commission consultative est beaucoup plus compétente lorsque le litige porte sur une opposition au tirage du terrain ou sur toute revendication ou contestation relative à la propriété immobilière.
N.B. : Le litige peut également provenir d'une opposition, d'une demande de transcription.
b) La voie judiciaire, en dehors des litiges relevant de la compétence de la commission consultative; le recours judiciaire est envisageable pour tous les autres cas : ord. 80/22 et le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble.
IV- Les sanctions contre les occupants illégaux des terrains appartenant à autrui
En principe, toute personne occupant ou exploitant sans droit ni autorisation un terrain appartenant à autrui s'expose à la fois aux sanctions pénales et civiles.
1 - Les sanctions pénales : la loi prévoit une peine d'emprisonnement allant de 02 mois à 03 trois ans et une amende de 200 000 F CFA ou l'une de ces deux peines seulement. Pour ce qui est des autres occupants de mauvaise foi, la loi prévoit une sanction à deux volets.
2 - Les sanctions civiles : pour ce qui est des sanctions civiles le degré de sanction varie selon que l'occupant est de mauvaise foi ou pas art. 555 du code civil.
- a) L'occupant de mauvaise foi : lorsque l'occupant est de mauvaise foi, le législateur prévoit l'art. 3 de la loi n° 80/22 du 14 Juillet 1980 soit de son déguerpissement immédiat, ou de l’acquisition de plein droit, des mises en valeur réalisées sur le dit terrain sous forme de plantation, de construction ou d’ouvrage de quelque nature que ce soit, soit par le propriétaire sans aucune indemnisation pour l’occupant.
- b) L'occupant de bonne foi : si par contre l'occupant est de bonne foi, c'est-à-dire ignorant le vice qui entache le terrain, la loi lui accorde le droit soit au remboursement de la valeur des matériaux et du prix de la main d’œuvre, soit au remboursement d’une somme correspondant à celle du terrain, en tenant compte de l'augmentation de sa valeur art. 555 du code civil.
3 - Les sanctions contre les atteintes aux domaines de l’État : lorsque l'occupation illégale concerne l'un des domaines, publics ou privés de l’État, la loi prévoit en plus des sanctions prévues aux alinéas 2 et 3, la démolition pour le Préfet, de toutes réalisations effectuées, ceux-ci après une mise en demeure restée en effet pendant 30 jours.
V - La nullité des titres fonciers frauduleux
Les conditions de nullité
- Lorsqu'un même et seul terrain dispose de plusieurs titre fonciers, ils sont tous déclarés nuls. En conséquence, une nouvelle procédure est alors engagée au profit du légitime propriétaire.
- Lorsque le titre foncier est arbitrairement établi sans procédure légale.
- Lorsque le titre foncier est établi en totalité ou en partie sur une dépendance du domaine public ou privée de l’État, d'une collectivité publique, d'un organisme public contre la loi.
Les domaines de l’État
a) Le domaine public de l’État, il concerne les biens meubles et immeubles affectés à l'usage ou au service public (place public ... etc).
N.B. : Le domaine public est divisé en deux : le domaine public naturel et le domaine public artificiel.
* Le domaine public naturel : ce sont, les mers, les fleuves, les terres, de l'art. 2 ord. N° 74/2 du 06 Juillet 1974 fixant régime domanial.
* Le domaine public artificiel : c'est le domaine public aménagé par l'homme ou l’État, notamment (les autoroutes et une emprise de 100m de part et d'autre de l'axe de la chaussée, les pistes, ports, monuments et édifices publics, concessions de chefferies traditionnelles).
b) Le domaine privé de l’État : ce sont des parcelles de terrains supportant des édifices public, biens acquis à titre gratuit ou onéreux, immeubles dévolus à l’État suite à des expropriations pour cause d’utilité publique, prélèvement sur le domaine national.
Commentaires
Enregistrer un commentaire